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不動産の心理的瑕疵物件(いわゆる事故物件)の告知ルール

不動産の心理的瑕疵物件(いわゆる事故物件)の告知ルール


こんにちは。池袋の不動産管理会社アルプス住宅サービス株式会社です

弊社は昭和61年に創業・東京都豊島区に本社を構える東京都では老舗の不動産管理会社です。

宅建免許の更新回数は(9)です。

※( )カッコ内の数字は免許の更新回数を示します。2021年10月時点の数字です


 

2021年10月12日に国土交通省から事故物件の告知ルールについての発表がありました

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」(案)

出展元:国土交通省ホームぺージ https://www.mlit.go.jp/


これは、国土交通省主導で、「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」での議論を踏まえ策定されたものです。


ガイドラインによりますと、

「本ガイドラインは、取引の対象不動産において過去に人の死が生じた場合において、宅地建物取引業者が宅地建物取引業法上負うべき義務の解釈について、現時点における裁判例や取引実務に照らし、一般的に妥当と考えられるものを整理し、とりまとめたものです。」との説明があります。

出展元:国土交通省ホームぺージ https://www.mlit.go.jp/

https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001405362.pdf


事故物件の告知ルール(概要)・賃貸


事故物件を集めたサイト、事故物件にフォーカスした映画など見かける機会が増えましたが、正しい事故物件の告知についての取り扱いルールを把握し、お互いが不利益を被ることが無いようにしたいですね。


内容の要約10項目です。


(1)ガイドラインの位置づけ

 一般的な基準として扱う


(2)民事上の位置づけ

 民事上の責任を回避できるものではない


(3)心理的瑕疵の適用範囲

 人の死に関する事項に限る(殺人、自殺、事故死等



(4)対象となる不動産の範囲

 居住用不動産に限る

【事故物件の告知ルールの対象外】

 オフィスは対象の範囲外

 隣接住戸、前面道路は対象の範囲外

 取り壊した過去の建物は対象の範囲外


(5)原因不明な死亡事故

 事故死、自然死が不明な場合は告知が必要


(6)自然死

 対象外(ただし、腐敗した等の場合は要告知)


(7)告知範囲

事案の発生時期、場所、死因(不明の場合はその旨)


(8)告知すべき期間

判例を踏まえ、殺人、自殺、事故死については少なくとも3年間

※東京地裁の判決によれば、住み心地の良さへの影響は、第三者の別の人が居住した事実があると「希薄化」すると考えられる、と判断された。

(東京地裁H19年8月10日判決、東京地裁H25年7月3日判決)

※賃貸住宅の専有部において自殺が起きた後には、

賃貸不可期間として1年間を考慮」

賃料の影響が出る期間が2年」と判断されている事例がある。

(東京地裁H19年8月10日判決、東京地裁H22年9月2日判決)


(9)インターネットに記載されている「瑕疵情報」の取り扱いについて

 情報の正確性に欠けるため、依頼が無い限りは積極的調査不要。瑕疵情報を集めたサイトについて「正確性に欠ける」という理由で、積極的な調査は要求されません


(10)売主・借主に対して、告知書(物件状況報告書)に「過去に発生した事案についての記載を求めることにより

媒介活動(賃貸物件の募集)に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたことになる。

この告知書に記載されなかった事案の存在が後日判明しても、特段の事情が無い限り、心理的瑕疵に関する調査は適正になされたものとする。

(後から判明しても調査方法は問題がなかったということ)


ご遺族等、関係者のプライバシーに配慮する必要があることから、「氏名」「年齢」「住所」「家族構成」について告知する必要はない。




アルプス住宅サービス株式会社 東京都豊島区池袋2‐14‐4

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